日前，羅湖區(qū)縉山府小區(qū)業(yè)主向奧一新聞反映，自5月中下旬起，清水河重點(diǎn)片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋拆除工程（四季青花園房屋拆除工程）在未征詢小區(qū)業(yè)主意見的情況下，占用小區(qū)紅線范圍內(nèi)的地面停車場(chǎng)并實(shí)施封閉管理停車棚。同時(shí)，有業(yè)主認(rèn)為，該工程壓縮了小區(qū)人行道通行空間，拆除小區(qū)部分圍墻，并計(jì)劃安排工程機(jī)械設(shè)備經(jīng)小區(qū)出入口進(jìn)場(chǎng)，影響居民日常生活。
對(duì)此，羅湖區(qū)清水河街道辦事處回應(yīng)稱，因四季青花園建成時(shí)間較早，距縉山府紅線退線不足6米，為保障周邊安全，隔離危險(xiǎn)源，確?？N山府小區(qū)業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全，在施工期間，需暫停使用該停車場(chǎng)停車棚。街道將持續(xù)督促建設(shè)單位和施工單位，進(jìn)一步優(yōu)化施工方案，確保小區(qū)安全，最大限度減少對(duì)小區(qū)的影響。
業(yè)主：
小區(qū)紅線內(nèi)區(qū)域被第三方施工占用
事前未征詢小區(qū)業(yè)主同意
羅湖區(qū)金碧路縉山府小區(qū)業(yè)主代表章女士告訴奧一新聞?dòng)浾?，?月19日起，小區(qū)一期紅線范圍內(nèi)的地面停車場(chǎng)被四季青花園房屋拆除工程占用并實(shí)施封閉管理停車棚。其強(qiáng)調(diào)，上述行為未提前告知縉山府小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主，亦未經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決通過，涉嫌侵害業(yè)主合法權(quán)益。
四季青花園房屋拆除工程停車棚。受訪者供圖
縉山府小區(qū)一期地面停車場(chǎng)目前被實(shí)施封閉管理停車棚。受訪者供圖
“地面停車場(chǎng)的使用權(quán)歸屬于全體業(yè)主停車棚?！闭屡勘硎荆敖ㄔO(shè)單位和施工單位在沒有征詢我們意見的情況下，就占用小區(qū)紅線內(nèi)場(chǎng)地，還拆除了部分小區(qū)圍墻，這是對(duì)業(yè)主物權(quán)的侵害?！?/p>
涉事停車場(chǎng)與四季青花園間的圍墻大部分已被拆除停車棚。受訪者供圖
奧一新聞?dòng)浾邔?shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，四季青花園緊鄰縉山府小區(qū)和深圳中學(xué)（泥崗校區(qū)）停車棚。根據(jù)現(xiàn)行法定圖則，涉事地面停車場(chǎng)位于縉山府小區(qū)紅線范圍內(nèi)，現(xiàn)被劃入四季青花園拆除工程的施工作業(yè)區(qū)。比對(duì)此處原貌照片可見，該停車場(chǎng)與四季青花園間的圍墻大部分已被拆除，僅剩余幾段白色墻體，停車場(chǎng)內(nèi)堆滿了紙板、木板等建筑垃圾。該工程對(duì)停車場(chǎng)實(shí)施全封閉管理，在旁側(cè)的小區(qū)人行道上設(shè)置圍擋，致人行道通行寬度縮減近半。雖增設(shè)了安全防護(hù)棚，仍有部分業(yè)主擔(dān)憂存在建筑廢物飛濺的安全隱患。
縉山府小區(qū)一期地面停車場(chǎng)原貌停車棚。
2025年6月，縉山府小區(qū)一期地面停車場(chǎng)內(nèi)堆滿建筑垃圾停車棚。
涉事停車場(chǎng)旁的人行道通行寬度縮減近半停車棚。
此外，拆除工程的設(shè)備進(jìn)場(chǎng)方案也引發(fā)小區(qū)業(yè)主的擔(dān)憂停車棚。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)公示的《四季青花園房屋拆除工作保障方案》，長(zhǎng)臂炮機(jī)計(jì)劃由縉山府小區(qū)北門進(jìn)入，小炮機(jī)計(jì)劃由縉山府小區(qū)南門進(jìn)入，在停車場(chǎng)區(qū)域開展建筑拆除施工，進(jìn)出車輛安排在晚上10點(diǎn)左右。章女士認(rèn)為，南門和北門作為小區(qū)的重要出行通道，車流人流密集，工程車輛夜間進(jìn)出仍不妥當(dāng)，“我們不希望機(jī)械設(shè)備從小區(qū)進(jìn)場(chǎng)?！?/p>
《四季青花園房屋拆除工作保障方案》
該工程施工單位在圍擋上張貼的承諾書中還提到，因四季青花園周邊環(huán)境限制，實(shí)施拆除作業(yè)的相關(guān)設(shè)備需經(jīng)縉山府一期地面小型停車場(chǎng)進(jìn)入四季青項(xiàng)目場(chǎng)地，需對(duì)停車場(chǎng)實(shí)施封閉管理停車棚。施工單位承諾，在拆除工作導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主無法使用30個(gè)地上停車位期間，同意向小區(qū)業(yè)主支付停車位補(bǔ)償費(fèi)用，并在拆除工作完成后1個(gè)月內(nèi)按進(jìn)場(chǎng)前標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)原狀。
施工單位給縉山府小區(qū)業(yè)主的承諾書停車棚。
“核心問題在于工程方未履行法定程序停車棚。”章女士表示，即便施工單位提出補(bǔ)償方案，業(yè)主們?nèi)砸罅⒓赐Ｖ拐加眯袨椤⒒謴?fù)場(chǎng)地原狀，并重新規(guī)劃設(shè)備進(jìn)場(chǎng)方案。
現(xiàn)場(chǎng)工程概況牌顯示，該工程為“清水河重點(diǎn)片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋拆除工程”，建設(shè)單位為深圳市羅湖投控置地有限公司，施工單位為深圳市新朗建設(shè)工程有限公司停車棚。企查查數(shù)據(jù)顯示，深圳市羅湖投控置地有限公司成立于2020年11月12日，經(jīng)營(yíng)范圍包含重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。深圳市新朗建設(shè)工程有限公司成立于2003年11月6日，經(jīng)營(yíng)范圍包含水利水電工程施工總承包、土石方工程專業(yè)承包、爆破與拆除工程專業(yè)承包。
據(jù)公開信息，清水河重點(diǎn)片區(qū)，作為全市18個(gè)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)區(qū)域之一——筍崗-清水河片區(qū)的重要組成部分，是廣深港澳科技創(chuàng)新走廊的重要節(jié)點(diǎn)，也是羅湖大梧桐新興產(chǎn)業(yè)帶的人工智能產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，還是市中心區(qū)內(nèi)難得的一片低容積率產(chǎn)業(yè)園區(qū)停車棚。清水河重點(diǎn)片區(qū)棚改項(xiàng)目則是清水河重點(diǎn)片區(qū)服務(wù)的重大基礎(chǔ)建設(shè)中的重要一環(huán)。
羅湖區(qū)清水河街道辦事處：
進(jìn)一步優(yōu)化施工方案
最大限度減少對(duì)小區(qū)的影響
針對(duì)此事，奧一新聞?dòng)浾甙l(fā)函聯(lián)系深圳市羅湖投控置地有限公司和羅湖區(qū)清水河街道辦事處停車棚。清水河街道辦事處在回復(fù)奧一新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，街道高度重視，立即開展相關(guān)調(diào)查核實(shí)工作。
回應(yīng)中說明，2025年5月19日羅湖區(qū)人民政府依法啟動(dòng)了對(duì)四季青花園的強(qiáng)制搬遷及拆除工作（經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)鑒定，四季青花園為Dsu級(jí)危房，省高院已終審判決支持征收及補(bǔ)償決定）停車棚。因四季青花園建成時(shí)間較早，距縉山府紅線退線不足6米，其中縉山府一期地面小型停車場(chǎng)與拆除作業(yè)區(qū)域直接相鄰。為保障周邊安全，隔離危險(xiǎn)源，確?？N山府小區(qū)業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全，在施工期間，需暫停使用該停車場(chǎng)。期間坭崗社區(qū)將會(huì)同小區(qū)物業(yè)引導(dǎo)小區(qū)車輛進(jìn)入地下車庫(kù)和停車樓予以停放。
回應(yīng)還稱，建設(shè)單位已明確承諾，施工完畢后，將對(duì)停車場(chǎng)、圍墻及相關(guān)耗損恢復(fù)至原有狀態(tài)；造成業(yè)主無法使用停車場(chǎng)將給予相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償停車棚。目前，建設(shè)單位正積極與縉山府小區(qū)管理處及業(yè)委會(huì)磋商相關(guān)細(xì)節(jié)。
此外，回復(fù)中表示，街道將充分聽取各方意見，持續(xù)督促建設(shè)單位和施工單位，進(jìn)一步優(yōu)化施工方案，確保小區(qū)安全，最大限度減少對(duì)小區(qū)的影響停車棚。施工期間，建設(shè)單位、施工單位將嚴(yán)格落實(shí)好施工噪音和粉塵防范要求，嚴(yán)格按物業(yè)管理處要求，完成信息報(bào)備后憑證件進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，原則上施工人員不得擅自離開施工區(qū)域，不得進(jìn)入小區(qū)生活空間。
律師：
特定情況下相鄰?fù)恋氐臋?quán)利人
應(yīng)當(dāng)提供必要的便利
未征詢小區(qū)業(yè)主同意就使用小區(qū)紅線內(nèi)場(chǎng)地，是否涉及侵權(quán)？廣東晟典律師事務(wù)所毛鵬律師認(rèn)為，上述小區(qū)業(yè)主遇到的情況，表面上看是小區(qū)停車場(chǎng)被第三方臨時(shí)占用是否合理合法、是否構(gòu)成對(duì)小區(qū)業(yè)主權(quán)利的侵害，但實(shí)際背后隱藏的是物權(quán)和相鄰權(quán)的關(guān)系停車棚。
毛鵬律師指出，從物權(quán)角度而言，小區(qū)紅線范圍內(nèi)場(chǎng)地的使用，應(yīng)該是基于小區(qū)的利益且應(yīng)該履行合法合規(guī)的審批流程，要么經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)審批（針對(duì)占用面積較大或?qū)π^(qū)居民日常生活影響較大的場(chǎng)地占用事項(xiàng)），要么是業(yè)主大會(huì)授權(quán)的物業(yè)公司審批（臨時(shí)占用土地，或者符合小區(qū)物業(yè)規(guī)劃功能需求的場(chǎng)地占用），對(duì)于第三方要使用小區(qū)停車場(chǎng)作為第三方施工場(chǎng)地的做法，正常情況下肯定應(yīng)該要事前征詢小區(qū)業(yè)主同意停車棚。
但是，《民法典》第二百九十二條對(duì)小區(qū)業(yè)主的物權(quán)也有一些例外的限制停車棚。根據(jù)《民法典》第二百九十二條的規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。《民法典》用的是“應(yīng)當(dāng)提供”。從目前媒體報(bào)道的情況看，四季青花園的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，除了占用縉山府小區(qū)的場(chǎng)地外，沒有其他解決方案，或者其他解決方案對(duì)社會(huì)公益的損害要遠(yuǎn)大于對(duì)縉山府小區(qū)的影響。在此情況下，可能占用縉山府小區(qū)的停車場(chǎng)作為施工場(chǎng)地，也是在法律允許的例外情形。
毛鵬律師表示，即便四季青花園項(xiàng)目是屬于政府主導(dǎo)的帶有民生性質(zhì)的項(xiàng)目，且四季青花園項(xiàng)目部基于《民法典》有關(guān)相鄰權(quán)的規(guī)定，有權(quán)利用相鄰?fù)恋?，也不表明施工單位可以肆意作業(yè)停車棚。施工單位在施工作業(yè)時(shí)，肯定也要適當(dāng)兼顧縉山府小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)利，尤其要保障縉山府小區(qū)業(yè)主正常停車，安全通行，并在施工作業(yè)中落實(shí)除塵降噪等要求，盡量避免擾民或減少擾民。另外，一旦四季青花園項(xiàng)目自身具備施工作業(yè)條件，應(yīng)立即騰退所占用的縉山府小區(qū)場(chǎng)地并恢復(fù)原狀，同時(shí)應(yīng)該對(duì)縉山府小區(qū)業(yè)主因此受到的影響作出適當(dāng)補(bǔ)償。
接辦單位：羅湖區(qū)清水河街道辦事處
總體評(píng)價(jià)：66分 及格
介入速度：18分
理由：街道辦在接到訴求后，及時(shí)展開調(diào)查并作出回應(yīng)，展現(xiàn)了基本的響應(yīng)效率停車棚。然而，在工程方?jīng)Q策封閉占用小區(qū)停車場(chǎng)的前期階段，街道辦缺乏主動(dòng)介入與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，未能預(yù)防矛盾產(chǎn)生。
處理進(jìn)度：15分
理由：經(jīng)協(xié)調(diào)，建設(shè)單位作出了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償與施工后恢復(fù)原狀的承諾，但該解決方案未能有效回應(yīng)業(yè)主的核心訴求停車棚。街道辦在介入后，對(duì)業(yè)主關(guān)于程序正當(dāng)性等質(zhì)疑缺乏充分釋疑，未能推動(dòng)建設(shè)單位與小區(qū)業(yè)主就核心爭(zhēng)議達(dá)成實(shí)質(zhì)性共識(shí)，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)解決方案接受度低，矛盾持續(xù)發(fā)酵。
處理效果：16分
理由：項(xiàng)目施工需封閉停車場(chǎng)，設(shè)備需經(jīng)小區(qū)出入口進(jìn)場(chǎng)等影響可能仍將存在，業(yè)主對(duì)此結(jié)果的滿意度較低停車棚。據(jù)6月底小區(qū)業(yè)主代表反饋，該項(xiàng)目建設(shè)單位尚未進(jìn)一步與業(yè)委會(huì)磋商具體細(xì)節(jié)，業(yè)主對(duì)施工安全、權(quán)益保障的擔(dān)憂仍未消除，階段性成果有限，群眾滿意度有待進(jìn)一步提升。
奧一基層治理研究員評(píng)價(jià) ：17分
理由：事件的核心矛盾源于建設(shè)單位及施工單位事前溝通缺位，引發(fā)業(yè)主對(duì)程序正當(dāng)性的質(zhì)疑停車棚。即便封閉相鄰小區(qū)停車場(chǎng)具備法律依據(jù)，充分溝通仍是化解矛盾、爭(zhēng)取理解的關(guān)鍵前置步驟。在問題暴露后，街道辦雖展現(xiàn)了對(duì)居民安全保障的重視，但在釋疑解惑、溝通協(xié)調(diào)與動(dòng)態(tài)監(jiān)督方面仍有提升空間。未來在類似項(xiàng)目中，相關(guān)部門及工程方應(yīng)當(dāng)把對(duì)群眾的關(guān)切嵌入每個(gè)環(huán)節(jié)，通過積極有效的溝通及時(shí)化解矛盾。
采寫：奧一新聞?dòng)浾?劉正方
編輯：劉正方